据Daily Hive报道,BC省政府继续对共管物业收费查缺补漏,最新举措指向了折旧报告。 BC省住房部本周一在一份声明中表示,省议会204号令已经获得批准,将于2024年7月1日正式生效。该法令填补了共管物业法人(一般是共管物业的业主委员会)可以无限期推迟获得折旧报告的漏洞,使物业的现状、维护需求和费用预期更为透明,也让业主们对公共财产的维修保养做到心中有数,有备无患。 在BC省,有超过3.4万家共管物业,150多万居民居住在不同类型的共管物业中。共管物业价格相对可负担,有比较完善的配套设施,日常管理由专人负责,业主比较省心省力。但是房价以外的负担并不小,除了每个月固定的物业费,业主还可能面临预算之外的特别征费,比如公共财产的重大维修保养费用和保险费等等。 一般情况下,共管物业都有应急储备金,以备不时之需。但这些储备金通常并不充足。因为不论物业公司还是业主,对于提高收费,都不积极。 应急储备金不足,就导致对公共财产的预防性维护不足,出现问题时,往往也是能拖就拖,经常把小问题拖成大问题。BC省公寓业主协会曾经估计,维修工作每延误一年,维修成本就会额外增加10%至15%。 如果拖延太久,成本甚至可能会翻倍。此外,保险费也不容忽视。公寓业主除了给自己的居住单位投保,还要分担共管物业整体的保险费。新冠疫情初期,BC省一些质量不佳的新公寓楼和年老失修的老公寓楼纷纷出状况,报损申请激增,其中尤以水损最为常见。 再加上保险公司向物业管理人员支付介绍费的情况屡见不鲜,金额甚至能高达保费的20%。种种原因导致共管物业保费普遍上涨。据报道,2019-2020年,上涨幅度平均大约在40%左右,公寓业主怨声载道。 后来BC省政府出手,禁了保险介绍费。但是重大维护费用,仍然是悬在业主和保险公司头顶的一把剑。这背后的原因,与很多共管物业没有及时更新折旧报告有关。 折旧报告(Depreciation Report),也被称为应急准备金研究(Reserve Fund Study),由专业机构出具,详细说明共管物业拥有哪些公共财产和资产,其现状如何,以及30年时间范围内的预计维护、修理和更换成本。折旧报告可以帮助业主了解并保护他们的房产和投资,避免因意外的特别收费而感到意外,还为潜在买家、房贷和保险提供商提供关于物业的有价值信息。 但是这样重要的报告,很多共管物业是没有的。一方面,出具报告的费用昂贵,另一方面,报告可能暴露共管物业的负债等有损物业价值的信息,所以物业公司和业主对于获取折旧报告都不积极。 实践中,每年有四分之三的业主投票赞成,就可以一再推迟获取折旧报告。没有折旧报告,就可以当作共管物业没有问题,大家该住住,该卖卖,直到问题藏不住了,再收钱维修,谁摊上算谁的。 最新的议会204号令就是有针对性地弥补这一漏洞,其主要内容包括:
可以说,折旧报告就是共管物业的一份详尽体检报告,健康的物业不但保值升值潜力大,也让业主更加省心。今后不论是业主,还是有意购买共管物业的投资者,一定都别忘了索要并认真查看折旧报告。 |
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